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「エアビーアンドビー」で部屋を貸すには?住宅宿泊事業法に違反すると?

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部屋貸しサービス、エアビーアンドビーが徐々に拡大してきました。今後はオリンピックに向けてのホテル不足などから、さらに規制が緩和されることも予想されます。ここではエアビーアンドビーへの登録方法・使い方を中心にまとめてみました。

 

アカウントを作るには?

アカウントの作成

まずは公式サイトへアクセスしましょう。

www.airbnb.jp

 

サイトの上にある「アカウント作成」をクリックします。

すると登録画面になります。

「フェイスブックログイン」や「グーグルアカウントログイン」で登録することができます。

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また、メールアドレスでも登録できます。「メールアドレスで登録」をクリックすると、氏名・メールアドレス・パスワード・誕生日を入れて登録できます。

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登録すると次に本人確認がはじまります。

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まずは顔写真をアップロードします。

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次に電話番号の確認が行われます。

電話番号では、もしあなたが「03-1111-1111」なら「3-1111-1111」と入力します。最初の0は省いてください。

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するとSMSが届きますので、届いた4ケタの番号を入力します。

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次はメール確認。

登録したメールをチェックしましょう。

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メールを確認すると、エアビーアンドビーよりメールが来ているはずです。

「メールアドレスを確認」ボタンを押せばOKです。

もし見当たらない場合には、「迷惑メール」などに分別されていないか確認してみましょう。

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すると、ダッシュボードへ移動できます。

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ログイン

サイトの上にある「ログイン」をクリックすると、ログイン画面になります。

 

「フェイスブックログイン」や「グーグルアカウントログイン」が利用できます。

メールアドレスでアカウントを作っている場合は、メールアドレスとパスワードを入れてログインすればOKです。

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アカウントを削除するには?

ログイン後、「アカウントの設定」から「設定」を選びます。

すると「アカウントを削除」があります。

「アカウントをキャンセルする」をクリックします。

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理由を選び、「アカウントをキャンセルする」を実行します。

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住宅宿泊事業法に準じて部屋を貸し出すには?

今までエアビーアンドビーのような民泊はグレーゾーンでした。そのため住民トラブルなども起きやすい状態でした。

しかし2017年「住宅宿泊事業法案 」が可決したため、今後は民泊にあたってはこのルールを順守して開業することが必要となります。

 

届け出

都道府県へ届け出をする必要があります。

営業上限

年間提供日数は 180 日までとなります。

その他の制限

衛生管理が義務付けられます。また家主が不在のまま貸し出す物件については「住宅宿泊管理業者」へ業務委託することが義務付けられます。

 

「住宅宿泊管理業」は国土交通大臣への登録が、「住宅宿泊仲介業」は観光庁への登録が必要となります。

仲介業は仲介サイトなどが該当するものと思われます。

 

なお、地域によっては条例でさらに制限が課せられる可能性があります。必ずお住いの地域の自治体に確認しましょう。

 

違反すると?

違反が発覚すると、所轄の役所(都道府県、国交省など)より業務改善命令が出されます。改善がされない場合には「6か月以内の懲役または100万円以下の罰金」といった措置が課されます。

届け出がない場合には旅館業法違反となります。

 

 

エアビーにホスト登録するには?

http://www.flickr.com/photos/10506540@N07/4498817330

photo by stevendepolo

部屋や自宅を貸し出したい場合、ホストとして登録することができます。

手続き自体は無料で、しかもネット上ですることができます。

しかし登録項目が多いので、先に一通り流れを確認。必要なものをそろえてから登録作業にとりかかるほうがよいでしょう。

 

登録前に用意したいもの

先にしておきたい事項としては

  • 部屋のタイトル、説明文を考えておく
  • 部屋の写真を多数撮影して用意しておく
  • 備品で何がそろっているか、ひととおりリストを作っておく
  • 自分のプロフィール写真を用意する

...などをしておくとよいでしょう。

 

部屋の種類を入力

まずは上記の「アカウント作成」を参考にして、エアビーアンドビーのアカウントを作りましょう。

 

まずは住宅のタイプ(アパーチ、一軒家、B&Bなど)、部屋タイプ(まるまる貸し切り、個室、シェアルーム)、収容人数、市の情報を入れます。

「市」のところは日本語では入りませんでしたので、「新潟市」なら「Niigata-shi」のようにいれましょう。

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次に寝室、ベッド数、バスルーム数を入れます。

リスティングでは先ほど入れたものが表示されています。

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ネーミング、説明文を作成

いよいよ掲載名です。

このネーミングは大事ですので、掲載前には再度入念に練った方がよいでしょう。

ポイントとしては

  • 英語にするか、日本語にするか。英語にすれば、当然海外客からのオファーが期待できます。
  • 部屋を強調するか(新築など)、立地を強調するか(駅や名所付近など)など目を引くタイトルを考えましょう

などが大事です。価格は検索時に表示されますので、そんなにタイトルでは強調しなくてもいいかもしれません。

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住所の設定

続いて住所を入力します。

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日本語でも入力できます。

しかし日本語で入れると、英語名にするかどうか聞いてきます。好きな方を選びましょう。

 

続いて地図画面になります。

グーグルマップ上での住所は多少ずれる場合がありますので、マーカーをドラッグして手作業で位置を正しましょう。

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アメニティや設備の設定

次に設備を選びます。

必需品(タオル、シーツ、石鹸、トイレットペーパー)の有無、テレビやエアコンの有無などをチェックします。

特に旅行者さんはネットで情報収集しますから、無線ネットはなるべく完備しておいたほうが選ばれやすくなるでしょう。

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ファミリーやペット可・喫煙可なども選択。

特にエアビーアンドビーでホストをした結果、近所迷惑が問題となる場合があります。

イベントでの利用やお子さん連れの可などは、最初はオフにしていおいたほうがいいかもしれません。

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写真の掲載

次に写真を入れます。

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次に安全設備について、該当するものをチェックしましょう。

煙感知器、一酸化炭素探知機、救急箱、防災カード、消火器など。

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料金を設定する

いよいよ料金設定です。

「料金のヒント」は、エアビーアンドビーが住所や物件情報から最適と思われる価格を自動的に算出したものです。

あくまで参考の値段ですから、このとおりにしなくてもOKです。

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予約方法、時期の設定

予約の受付方法を選びます。

「リクエストを1件1件審査」では、リクエストが来るたびに了承作業が発生します。

「ゲストが即予約するパターン」では、予約人数と時期が折り合えばすぐ予約できるため、いちいち了承作業をしなくても大丈夫です。

初めての場合は、「リクエストを1件1件審査」を選んでおいていいかもしれません。

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次に予約可能日を設定します。

「いつでも」「時々」「1回限り」から選びます。

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プロフィールを仕上げる

もしプロフィールが完成していない場合にはプロフィールを仕上げる必要があります。

写真は遠目に撮影している人もいるようです。

ホストの場合は、なるべく顔がわかるように撮ったほうがよいでしょう。

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準備が完了すると、「スペースを掲載」して表示させましょう。

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料金設定はいくらが妥当?

エアビーアンドビーで貸し出す場合、まず最初の難題?は価格設定の仕方です。

果たしてどのぐらいが妥当なのでしょうか。

エアビーアンドビーの推奨価格をそのまま利用する

エアビーアンドビーで部屋の貸し出し設定をしていくと、価格設定のところでエアビーアンドビーが「料金のヒント」として推奨価格を表示してくれるようになっています。

 

特に自分で相場を調べたりするのが面倒な場合、推奨価格をそのまま利用するとよいでしょう。結構妥当な価格が出ていると思います。

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エアビーアンドビーで検索する

無難なのはやはりエアビーアンドビーで、場所や広さなどで検索。他の物件を調べることでしょう。

 

そして一番おすすめなのは、場所や広さなどで参考になりそうなところへ実際に泊まってみることです。

自分が泊まってみて高かったと思えば、自分のところは安くしてみた方がいいかもしれません。安すぎと思ったら、もうちょい高く設定してもよいでしょう。

 

なおホスト(貸主)は、同業者っぽい人の宿泊を嫌がる人もいますので、地方の親類に借りてもらって、宿泊のときに素知らぬ顔で一緒に泊まるぐらいのやり方のほうがいいかもしれません。

 

他の民泊サイトを調べる

徐々に民泊系のサイト増えてきました。他のサイトで相場を調べてみるのもよいでしょう。

ステイジャパン

特区など合法的な民泊を集めたサイト。

stayjapan.com

とまりーな

体験型民泊を中心としたサイトです。グリーンツーリズムなどのイメージでしょうか。

tomarina.com

ルームステイ

エアビーアンドビーに先駆けて登場した国内民泊サイト。シェアルーム、シェアハウスなどの登録が多い感じです。

roomstay.jp

価格設定のコツは?

ホストさんによって考え方は違うようです。

 

ちょっと安めにして多くの人に泊まってもらい、先に評価をたくさんつけてもらったほうがいいと考えるオーナーさんもいます。

その代わり、トラブルが多い場合には安い値段で提供しているのに割に合わない!となってしまうかもしれません。

 

一方、ちょっと高めで設定。そのかわりサービスや備品にもお金をかけられるので、結果的にいいレビューが残ります。時間はちょっとかかるかもしれません。

 

いずれも貸し出し戦略になるところですので、自分に見合ったやり方をみつけてみましょう。

 

ホスト登録後にしておきたいことは?

受取設定

受取設定は、一度やっておけば済むのでさっさと終わらせておきましょう。

ログイン後、「アカウントの設定」から「設定」を選びます。

すると「受取設定」があります。

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まずは住所を入力します。日本語でOKです。

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次に受け取り方法を選びます。

ペイパルなら3,4時間後ですので、おすすめです。

銀行振り込みの場合3-5営業日かかります。

「ペイオニア・プリペイド・デビット・マスターカード」というものを利用すると、3-4時間後です。

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今回は面倒なのでペイパルを追加。

するとUSD振り込みのみだそうです。

今後円安が続いてくれれば、ドルのままおいておいたほうが為替利益も出るので良いでしょう。

一方、為替等なじみのない人は、やはり銀行振り込みにしておくのがよさそうです。

 

プライバシー設定

ホスト登録し、物件を公開します。するとその情報やグーグルやBingといった検索サイトがクロール(自動取得)します。

結果、エアビーアンドビー以外にもあなたの物件の情報や写真がグーグルやBingなどの検索結果として表示されます。

 

これはあなたの部屋の予約者を増やしてくれるチャンスを増加させてくれます。

一方で知らないところにどんどんエアビーアンドビーで掲載した情報が転載されてしまうことにもなります。

もしエアビーアンドビー以外に情報を表示させたくない場合はプライバシー設定でオフにしておくとよいでしょう。

 

ログイン後、「アカウントの設定」から「設定」を選びます。

すると「プライバシー」があります。

自分のリスティングとプロフィールをGoogleやBingなどの検索エンジンで表示する」のチェックをはずして保存しましょう。

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ID設定

ホストであれば、より信頼度を高めておきたいところです。

エアビーアンドビーが本人認証をきちんとしてくれていると、宿泊者も泊まりやすくなるでしょう。

ログイン後、「プロフィールの編集」を選びます。すると「信頼、認証確認」があります。

ID認証を行う」をクリックします。

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すると運転免許やパスポートといった公的証明書を、写真でアップロードできる画面となります。アップロードを行い、ID認証作業を終わらせましょう。

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テンプレートは?

登録後はメッセージのテンプレートがあると便利です。以下参考にしてみましょう。

ウェルカムメッセージのテンプレート

http://www.flickr.com/photos/20777644@N05/17324692581

photo by amslerPIX

 

以下サンプルです。

基本的には必要な情報がちゃんとまとまってあればOKです。

 

Hi [相手のなまえ],

 

Thanks for choosing to stay with us and welcome to our home! We hope you will enjoy your stay. Here's a little bit more information about us:

宿を選択してくれてありがとう!歓迎します。

宿泊を楽しんでいただければ、と思っています。

ここでもう少し情報をお知らせします。

 

About Us:

自分たちの情報。仕事など簡単に。

 

Contact Info:

メールや電話等の連絡先

 

Our home:

家の説明、備品、チェックイン時間、入り方(施錠番号やキーの場所)など。

 

Transportation:

アクセス経路。

 

House Rules

ハウスルール。

 

Points of Interest Nearby (Walking Distance):

歩ける範囲にある雑貨店、コンビニなどの情報。

 

See you soon!

ではお会いできるのを楽しみに。

[自分の名前]

 

 

参考:

Share your welcome e-mail templates! - We are your AirBnB hosts forum!

 

宿泊者が宿泊地へたどり着けるのに必要な情報をまとめておきましょう。

また、おすすめのレストラン(和食、イタリアンなど)などの情報があると、さらに便利です。

 

ホームルールのテンプレート

http://www.flickr.com/photos/25917046@N06/2467558617

photo by Nir Sinay

NGにはNo+名詞でまとめるとよいでしょう。

  • No pets. ペットだめ
  • No smoking. 喫煙ダメ

 

翻訳を依頼する場合は?

http://www.flickr.com/photos/35034363287@N01/5280917191

photo by Robert Scoble

オンラインで簡単に翻訳を依頼できるサイトも増えてきました。

上のテンプレートのような文面を翻訳依頼すると、確実で安いです。

価格等まとめましたので参考にしてみましょう。

apicodes.hatenablog.com

 

 

部屋の稼働率を上げるには?

http://www.flickr.com/photos/79721788@N00/14337857415

photo by D-Stanley

 

場所や部屋によって売上は変わってきます。

ニューヨークでAirbnbに部屋を提供する人は、平均で年間2万1000ドル約210万円)も売上げているようです。

なかには、年間10万ドル約1000万円)売上げるリスター(登録者)もいるといいます。

 

最近では国内都市圏の物件で、月当たり20~30万円程度あげている物件なども増えてきました。

 

収益を上げるには稼働率がカギとなります。改善率がよくならない場合には、以下の内容を考慮してみましょう。

返答率を上げる

返答の速さや数は、宿泊希望者にとっては非常に気になる数値です。やはりレスポンスのしっかりしたホストには安心感があります。

返答率を上げるには、エアビーアドビー・アプリを利用して、常時チェックしておくほうがよいでしょう。

 

レビュー数を優先する

部屋選びにはレビューの点数やコメントが大きく影響します。

つまり、最初に高い部屋の価格でそこそこの人数で泊まってもらうことよりは、ちょっと安値にしておいて多くの人に利用してもらい、レビューも多く投稿してもらうことを心がけましょう。

 

言語対策

稼働率を上げるには、海外からのパッカーにも多く使ってもらうべきです。となるとやはりホストのあなたも言語がある程度できる必要があります。

最近はネットの格安英会話などもありますから、どんどんスキルアップをめざしましょう。

 

備品はしっかりと

旅行者さんはやはりネットでの情報収集が命となります。となると、インターネット、WiFi接続などはぜひ完備しておいたほうがよいでしょう。

このブログは、ネットや書籍上の情報、個人の体験や感想を中心にまとめたものです。 正確性を期していはいますが、間違い・誤訳等あるかもしれません。 また、当サイトの情報によって生じたいかなる損失について一切の責任を負いません。 あらかじめご了承ください。